Обязателен ли договор приватизации при сделке
Приватизированная квартира находится полностью в собственности человека, который её приватизировал. Процедура приватизации подразумевает, что недвижимость из государственной собственности переходит в личное владение.
Приватизированная квартира находится полностью в собственности человека, который её приватизировал. Процедура приватизации подразумевает, что недвижимость из государственной собственности переходит в личное владение.
Какое это именно имущество не имеет особого значения. Приватизация возможна и в отношении целой квартиры, и комнаты, и дома и другого недвижимого объекта, включая хозяйственные постройки и землю.
Приватизировав имущество, новоявленный собственник может полноценно им распоряжаться. Например, при желании продать квартиру, подарить кому-то, передать по наследству.
Если не хочет терять своих прав как владельца, приватизированную квартиру можно просто сдать в наём, или использовать в качестве залога при оформлении кредита. Также имущество можно перепланировать, сделать ремонт на свое усмотрение, без целого вороха документов и разрешений со стороны различных инстанций.
Если же квартира не приватизирована, максимум что можно с ней сделать – пользоваться, не оставляя при этом никаких следов.
Зачем приватизировать квартиру?
Многих интересует вопрос, можно ли приватизировать квартиру? Конечно же, можно, но не во всех ситуациях это обязательно. Приватизация является добровольной процедурой, поскольку жить в квартире можно и без перевода её в формат частной собственности.
Право человеку на нахождение в неприватизированной квартире может давать договорсоциального найма, не являясь, по сути, её фактическим собственником. При этом человек может пользоваться жильем, но распоряжается имуществом только государство.
Проживающий в квартире, на которую нет приватизации, не может свободно распоряжаться помещением. Даже если хочет переехать, и на время сдать жилье в наём кому-то другому.
Конечно, можно получить разрешение на наём у фактического владельца, то есть у местных органов власти, но никто не даст гарантии, что рассматриваемое разрешение будет получено.
У человека, который проживает в неприватизированной квартире и не может покрывает коммунальные счета, могут возникнуть неприятности. Если собственника здания за неоплаченные счета не могут лишить его собственности, с человеком который проживает в помещении без приватизации будет расторгнут договорсоциального найма.
Хотя у отсутствия приватизации есть и свои плюсы. Например, человек, выполняющий наём, освобождается от налогов на недвижимость.
Также при съёме жилья ему не нужно платить за капитальный ремонт и делать некоторые другие взносы на жилье. Но собственникприватизированной квартиры имеет больше прав на рассматриваемую недвижимость.
Они могут не только продать или подарить её кому-то другому, но и обменять на совершенно другую квартиру.
В России с 2017 года действует программа, позволяющая приватизировать недвижимость бесплатно, если был выполнен её социальныйсъём у государства. Правда, бесплатной такая услуга для одного человека может быть только один раз.
Если будете приватизировать имущество, находящееся в съёме, снова, за вторую и последующие процедуры придется платить. Благодаря рассматриваемой программе, приватизировали более 80% жилого фонда по стране.
Кто может приватизировать квартиру?
Если квартира не имеет приватизации, даже если в ней годами проживают люди, она принадлежит не им, а государству. Потому следует быстрее приватизировать жилье, чтобы не потерять его и иметь возможность полноценно распоряжаться. Причем перевод в собственность может выполняться как в единоличном порядке, так и в долевом характере.
Приватизация квартиры доступна тем людям, которые указаны в договоресоциальногонайма или зарегистрированы в помещении. Если на социальный найм имеют право несколько человек, при приватизации они получают свои доли.
Это касается не только совершеннолетних граждан, но и детей, которые после приватизации становятся полноценными владельцами части квартиры, а после смерти родителей, смогут претендовать на долю в наследстве.
Чтобы несовершеннолетний смог стать собственником приватизированной квартиры, не дожидаясь пока его родственников настигнет смерть, важно чтобы он был зарегистрирован в объекте. Исключить несовершеннолетнего из списка владельцев можно только когда имеется официальное подтверждение рассматриваемого действия от органов, осуществляющих опеку и попечительство.
Даже если дети не проживают в приватизируемой квартире, но зарегистрированы в ней, они имеют право на собственность, не дожидаясь, пока хозяина настигнет смерть, и они смогут претендовать на получение наследства. Примером такой ситуации являются случаи, когда дети после развода живут с матерью, но имеют регистрацию в жилье отца.
Когда наступит смерть отца, они получат и его долю в квартире.
Если приватизация собственности включает совершеннолетних собственников, граждане могут самолично отказаться, и не претендовать на собственность. Все что им для этого нужно – составить специальный отказ.
Причиной отказа может стать желание сохранить свое право на бесплатную приватизацию. Квартира и так может им перейти, как наследство.
Но наследства не будет, если собственник откажет в доле в своем завещании.
Хотя если гражданин участвовал в приватизации до своего совершеннолетия, как ему будет 18 лет, он может бесплатно приватизировать ещё один объект, не рассчитывая на наследство. Следует уточнить, действительно ли квартира находится в собственности государства, а не коммерческих структур. В последнем случае собственность невозможно приватизировать.
Это станет доступно, только если организацией будет выполнена продажаприватизированной квартиры или другое действие для передачи прав собственности.
Если с правом собственности все хорошо, нужно собрать документы для приватизации и подать их в соответствующие органы. Передать бумаги можно в МФЦ или органы местного самоуправления, занимающиеся жилищными вопросами.
Также в некоторых крупных городах, таких как Москва или Питер, подача возможна через интернет. Для других регионов такую возможность необходимо уточнять.
Хотя если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние, онлайн способ передачи бумаг не сработает.
к содержанию ↑Документы для приватизации
Чтобы приватизированная квартира после смерти предыдущего владельца перешла по наследству, изначально необходимо правильно выполнить процедуру приватизации. Очень важным моментом является сбор документов.
Существует минимальный набор бумаг, что могут понадобиться для прохождения процедуры. Но его могут попросить дополнить, если у исполнительных органов возникнут какие-то вопросы.
Прежде чем начинать процедуру приватизации недвижимости необходимо собрать следующие бумаги:
- договор соцнайма, касающийся квартиры, что приватизируется (если оригинал утерян, новую копию можно взять в органе, где ранее заключали рассматриваемое соглашение);
- в качестве альтернативы договору соц. найма можно использовать ордер приватизируемой недвижимости, но при наличии договора, запрашивать его не обязательно;
- справка о зарегистрированных в помещении людях (выдают в МФЦ или можно запросить на портале Госуслуг);
- паспорта заявителей (всех членов семьи, у которых этот документ есть и они имеют регистрацию в квартире), а также представителя заявителей, если не подаете бумаги лично;
- свидетельства о рождении зарегистрированных в приватизируемом помещении детей или если ребенок родился в другой стране (иногда может потребоваться свидетельство о смерти, проживавшего в квартире человека);
- документы, доказывающие, что у человека запрашивающего приватизацию, имеется российское гражданство;
- справка о неучастии в приватизации, если кто-то из зарегистрированных в квартире людей, отказывается от своей доли;
- согласие от всех проживающих в квартире совершеннолетних, на приватизацию объекта;
- заявление на получение государственной услуги по приватизации (можно не писать заранее, а составить, подавая документы).
Особое внимание следует обратить на заполнение заявления. Это желательно делать на месте, при подаче, поскольку в регионах используются оригинальные формы. Если заполните неправильную, документы не примут.
Причины отказа в приватизации квартиры
Передача в наследствоприватизированнойквартиры возможна только если процедура приватизации пройдет успешно. Иначе наследник не сможет вступить в права на наследство. После того как подан запрос, решение о том, будет ли приватизирована квартира, придет через 46 дней.
Если ответ положительный, процедура продолжается. А вот если ответ отрицательный, нужно найти причину отказа, и по возможности убрать её.
Отказ приходит по почте или онлайн – зависит от того, какой формой пользовались при подаче заявки. Отказ может поступить не только по причине неправильно составленных документов и ошибок в них.
Основанием может выступать особый статус помещения. Например, в наследство после смерти проживавшего человека, не передают квартиру в общежитии, в военном городке и т.п.
Также отказ последует, если человеком уже была использована возможность бесплатной приватизации. Если он хочет приватизировать новую недвижимость, ему за это придется платить.
Получить юридическую помощь по вопросам приватизации можно на нашем сайте.
к содержанию ↑Что необходимо знать о договоре приватизации квартиры? Особенности заключения и регистрации
Для того чтобы граждане могли оформить в собственность государственную или муниципальную квартиру, в которой они проживают, им надо предпринять ряд шагов.
Одним из важнейших среди них является заключение договора на приватизацию – документа, содержащего условия передачи квартиры в собственность жильцов. Посмотрим же, что собой представляет такой документ и как он оформляется.
Что это такое?
Договор приватизации – это документ, на основании которого происходит передача гражданам квартиры, ранее принадлежавшей муниципалитету либо, что бывает реже, государству. Он заключается между двумя сторонами:
- Местным самоуправлением, которое ранее владело жильём и предоставляло его по договору социального найма гражданам.
- Жильцами, с которыми был в порядке, предусмотренном ЖК РФ, заключён договор социального найма жилого помещения.
После того как закончено оформление документов на приватизацию, экземпляр договора остаётся на руках у гражданина. Именно на основании этого документа и происходит последующая регистрация прав на квартиру в органах Росреестра.
к содержанию ↑Как оформляется?
Относительно формы договора ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает лишь одно требование: договор должен быть составлен в письменном виде. На практике же органы местной власти часто утверждают типовую форму договора, применяемую в конкретном муниципальном образовании.
В том случае, если бланк договора был утверждён, его составление, по сути, сводится лишь к заполнению пустых граф необходимой информацией. Обычно этим занимаются специалисты соответствующих отделов местной власти, занимающихся управлением муниципальным имуществом.
Однако законодательство не запрещает использовать и самостоятельно подготовленные договора. Если указаны все необходимые условия и сведения, может быть принят и подписан даже договор, который гражданин подготовил самостоятельно.
к содержанию ↑Условия для заключения
Чтобы договор о приватизации жилого помещения был заключён, необходимы следующие условия:
- Граждане должны проживать в квартире на основании социального найма. Снимающие квартиру на коммерческих условий права её приватизировать не имеют.
- Все жильцы должны постоянно там проживать и иметь соответствующую регистрацию. Временные жильцы в приватизации не участвуют.
- Квартира не должна иметь статус служебного жилья либо относиться к категории общежитий. Кроме того, она не может находиться на территории военных городков при армейских частях – такое жильё не приватизируется.
- Никто из жильцов ранее не должен был участвовать в приватизации. Участием считается и отказ от оформления на себя доли в приватизируемой квартире. Единственное исключение закон предусматривает для тех, кто ранее участвовал в приватизации как несовершеннолетний: они, достигнув 18 лет и получив другое жильё на основании социального найма, вправе вновь подавать заявление и подписывать приватизационный договор.
Процедура оформления и содержание
Договор оформляется на последнем этапе приватизационного процесса, когда все необходимые документы гражданами собраны, переданы в муниципалитет и там проверены уполномоченными сотрудниками. В целом процедура выглядит следующим образом:
- Юридическая или иная муниципальная служба готовит текст документа со всей необходимой информацией.
- Граждане, желающие участвовать в приватизации, подписывают договор.
Ранее давшие письменный отказ от оформления в собственность доли в квартире в подписании не участвуют.
Само же содержание договора включает в себя следующее:
- «Шапка» с названием договора, его номером, датой и местом составления.
- Указания на стороны приватизации – местный орган власти в лице главы муниципального образования (либо иного лица, которому даны соответствующие полномочия) и граждане, зарегистрированные в передаваемой квартире.
- Описание квартиры с указанием её площади, адреса и иных существенных характеристик.
- Указание на то, что сделка является безвозмездной.
Последнее особенно важно, поскольку помимо Закона РФ №1541-1, касающегося приватизации жилого фонда, в России действует и ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с нормами этого акта, граждане могут получить в собственность квартиру не только в порядке бесплатной приватизации, но и выкупив её у местной власти.
- Скачать бланк договора приватизации жилого помещения
- Скачать образец договора приватизации жилого помещения
Нужно ли регистрировать?
После того, как договор подписан сторонами, его нужно нести в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Однако в данном случае регистрируется не сам договор, а новые права, возникшие на его основании.
Фактически во время приватизации одна сторона (муниципальное образование) теряет право собственности на жильё, а другая (один или несколько жильцов, ранее проживавших в квартире на основании социального найма) это право приобретают. Именно переход права и должен быть зарегистрирован и внесён в ЕГРН.
Читайте также: Простым языком о приватизации: понятие, способы приватизации и порядок проведения
к содержанию ↑Возможные проблемы и их решение
Что делать, если в тексте ошибка?
Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?
Исправить ситуацию можно следующим образом:
- Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.
- Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.
- Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.
Такая же процедура предусмотрена при аренде жилья, то есть можно заключить доп. соглашение к договору аренды.
Если заключен, но право не зарегистрировано
Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.
В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.
Тем не менее, процедуру регистрации лучше не затягивать. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.
Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.
Можно ли расторгнуть?
Законодательство разрешает не только приватизировать квартиру, но и расторгать договор. Это возможно в следующих ситуациях:
- Договор изначально был заключен с нарушениями. В этом случае он расторгается через суд по заявлению заинтересованной стороны.
- Происходит добровольное расторжение («расприватизация», деприватизация). В этом случае владелец жилья договор фактически не расторгает – он заключает новый о передаче квартиры обратно в собственность муниципальной власти.
В свою очередь, деприватизация обычно происходит по следующим причинам:
- Гражданин обнаруживает, что не может финансово содержать квартиру. Дело в том, что на жильё, находящееся в собственности, платится налог на имущество (глава 32 НК РФ). На жильё он платится по кадастровой стоимости – а она сейчас всё больше приближается к рыночной. Кроме того, собственник платит и за капитальный ремонт, и за обслуживание общедомового имущества. В результате сумма может оказаться значительной.
- Безопасность. Одинокие пожилые люди часто становятся жертвами мошенников и так называемых «чёрных риелторов», если имеют в собственности квартиры. Чтобы избавиться от угрозы, некоторые из них предпочитают вернуть жильё, которое некому завещать, обратно в собственность муниципалитета.
- Шанс на получение большей жилплощади. Граждане, имеющие жильё в собственности, не участвуют в местных программах по улучшению жилищных условий. Поэтому вернуть квартиру и снова жить в ней на основании социального найма – для многих возможность принять участие в такой программе.
Процедура деприватизации выглядит следующим образом:
- Владелец (или владельцы, если их несколько) квартиры пишут заявление в местный орган власти. В заявлении они указывают, что желают безвозмездно передать квартиру в муниципальную собственность.
- Специалисты муниципалитета в срок не более 30 дней рассматривают этот вопрос и либо дают согласие на деприватизацию, либо отказываются от неё. Возможности добиться принудительного приёма жилья обратно закон не предусматривает.
- Подписывается новый договор о передаче недвижимости.
- Вновь возникшее право собственности регистрируется в ЕГРН.
Как получить дубликат?
В том случае, если сам договор утерян, гражданин может получить его дубликат. Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган местной власти.
Кроме того, если приватизация производилась недавно (то есть до 2004 года, когда была образована современная регистрационная служба), один экземпляр договора может иметься и в архиве Росреестра. При необходимости можно запросить копию и там.
Наконец, если произошла полная утеря всех документов, что крайне маловероятно, восстановить договор и признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке.
к содержанию ↑Основания для признания недействительным
В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:
- В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
- Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
- Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
- Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.
Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.
Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:
Следующая
