Образец письма об освобождении помещения при неиспользовании по назначению
После того, как заканчиваются отношения по аренде, арендатор должен возвратить собственнику полученное нежилое помещение. Однако иногда бывает, что добровольно он эту обязанность не исполняет.
В этом случае арендодателю приходится действовать с помощью принуждения – обращаться сначала с требованиями, а потом уже с иском. Посмотрим, как эта процедура выглядит на практике.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
к содержанию ↑Как выселить арендатора без суда?
Выдворить арендатора из помещения, которое он занимал ранее по договору, можно двумя способами:
- В досудебном порядке – на основании требования об освобождении помещения.
- В судебном – подав иск, выиграв дело и прибегнув, в случае необходимости, к помощи судебных приставов-исполнителей.
Однако первым шагом всегда будет подача требования. Оно подаётся в следующих случаях:
- когда истёк срок действия договора, но пролонгации на новый период не произошло;
- когда стороны заключили соглашение о расторжении договора, но арендатор не торопится освобождать помещение;
- когда со стороны арендатора имеются настолько существенные нарушения договора, что он в соответствии с нормами ГК РФ утрачивает право пользования помещением, а договор должен быть расторгнут.
Передача помещения должна оформляться актом. До тех пор, пока это не сделано, сторона договора аренды не считается исполнившей свои обязанности.
Следовательно, даже если арендатор очистил помещение, но уклоняется от подписания акта – он может считаться занимающим объект. Особенно это актуально для долгосрочной аренде, подлежащей госрегистрации в ЕГРН, где без акта часто не удаётся погасить запись в реестре о том, что объект арендован.
к содержанию ↑Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.
Важно: Расторгнуть договор при его существенном нарушении можно лишь в судебном порядке, предварительно выставив арендатору претензию.
к содержанию ↑Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Направить уведомление можно следующими способами:
- по почте (обычно – заказным письмом с уведомлением);
- сообщением, отправленным с помощью курьерской службы;
- по электронной связи.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.
к содержанию ↑Что предпринять, если требование не соблюдается?
Итак, арендатор не согласился добровольно очистить помещение после того, как договор, согласно закону, должен был прекратить своё действие. Что в этом случае должен делать арендодатель?
Куда обращаться?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает помещение, полученное им по договору аренды, обращаться следует в суд. Однако здесь есть два варианта, в какой именно суд нужно подавать заявление:
- Если арендодателем является обычный гражданин, не имеющий статуса ИП, то иск должен быть подан в суд общей юрисдикции по месту нахождения нежилого помещения. Порядок подачи иска и необходимые требования в этом случае определяются ГПК РФ.
- Если же истец – сам ИП, либо организация, и арендатором тоже является ИП или юрлицо – то иск должен быть подан в арбитражный суд в порядке, предусмотренном АПК РФ.
Требуемые документы
Вне зависимости от того, куда подаётся иск, в суд подаются следующий пакет документации:
- Само исковое заявление.
- Квитанция об оплате госпошлины (если истец-арендодатель в силу закона не освобождён от её уплаты).
- Копия договора аренды.
- Документы, подтверждающие основания для расторжения договора.
- Претензии или требования, которые истец направлял в адрес ответчика, требуя в добровольном порядке исполнить свои обязанности по договору.
- Дополнительные ходатайства (например, об истребовании доказательств, о вызове в суд свидетелей – в зависимости от того, что именно требуется по делу). Это не обязательный момент – содержание ходатайств может быть изложено и в исковом заявлении.
Сроки рассмотрения дела
В том случае, если дело рассматривается в суде общей юрисдикции в порядке гражданского процесса, сроки рассмотрения дела регламентируются ст. 154 ГПК РФ. Она указывает, что срок принятия решения по делу должен не превышать 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд.
В том случае же, если дело относится к компетенции арбитражного суда, сроки рассмотрения устанавливаются АПК РФ. Ст.
152 этого кодекса устанавливает, что срок не должен превышать 3 месяцев с того момента, как дело поступило в суд и было принято к рассмотрению. При этом по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён, если дело представляет собой значительную сложность.
В этом случае срок увеличивается до 6 месяцев.
Важно: В исчисление сроков не включаются периоды, на которые дело приостанавливалось. Кроме того, названные выше сроки включают лишь время рассмотрения в первой инстанции, без учёта времени, требуемого на рассмотрение поданных жалоб.
Финансовые траты
Расходы, связанные с выдворением арендатора из незаконно занимаемого им нежилого помещения, включают в себя:
- Расходы на оплату дополнительных расходов. К их числу относится оплата юридических услуг, проведения экспертиз и т. д.
Точный размер расходов зависит от сути дела и его конкретных обстоятельств.
к содержанию ↑Нюансы и подводные камни процедуры
Относительно выселения арендатора из нежилого помещения нужно иметь в виду следующее:
- Если срок действия договора закончился, и последний месяц был не оплачен – это повод обращаться в суд.
- Иск может быть подан как от собственника (арендодателя), так и от прокуратуры и иных заинтересованных государственных органов.
- Даже если арендатор отказывается являться в суд, решение всё равно может быть вынесено.
- Истец обязан соблюдать досудебный порядок – в частности, сначала подать претензию (требование), а лишь потом обращаться с иском. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.
Освобождение нежилого помещения после того, как закончилось действие договора аренды, возможно как в добровольном, так и в судебном порядке. Конкретные же детали процедуры будут зависеть от того, какие именно сложились отношения между сторонами, и какие действия они уже успели предпринять.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
к содержанию ↑Как выселить арендатора из нежилого помещения? Образец уведомления об освобождении площади и другие нюансы
Нежилые объекты арендуются нанимателями под магазины, склады, офисы и другое. Условия и сроки обговариваются в договоре аренды, однако они не всегда добросовестно исполняются, и появляются причины для выселения арендатора.
Добиться освобождения помещения можно без суда, при обоюдном согласии на расторжение сделки, или через суд, если наниматель отказывается съезжать.
к содержанию ↑Основания для расторжения договора об аренде
Причины для расторжения соглашения об аренде могут быть различными. В зависимости от этого владелец может требовать освобождения помещения с уведомлением или без него. Рассмотрены варианты обязательного уведомления:
- Завершение срока сделки.
- Собственник расторгает сделку в одностороннем порядке. Возможно только в том случае, если условия договора это позволяют.
- Соглашение об аренде признано недействительным. В этом случае владелец возвращает арендную плату, а наниматель освобождает помещение.
- Объект изымается из собственности для государственных целей.
- Смена собственника помещения.
- Перевод нежилого объекта в статус жилого.
Подробно о том, какие есть основания для расторжения договора аренды нежилого помещения и каков порядок процедуры, мы рассказывали в отдельной статье.
Если арендатор не выполняет условия соглашения, владелец собственности имеет право требовать освобождения помещения без уведомления (ст. 619 ГК РФ):
- Наниматель задерживает арендную плату.
- Не оплачиваются коммунальные услуги.
- Содержание помещения в плохом состоянии или его намеренная порча.
- Объект эксплуатируется не по назначению, указанному в соглашении.
- Наниматель сдает территорию в субаренду без согласия собственника.
В любом случае следует попробовать сперва решить проблему по обоюдному согласию, прежде чем перейти к судебной процедуре.
к содержанию ↑Как составить уведомление?
Конкретных требований по оформлению требования об освобождении помещения нет, нужно только обязательно указать следующие данные:
- Данные арендодателя и арендатора.
- Точный адрес местоположения объекта.
- Основания для выселения.
- Сроки освобождения помещения.
- Дата составления, подписи и печати.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Уведомить можно арендатора несколькими способами:
- Лично в руки нанимателя, с обязательным получением росписи в получении документа.
- Через почту, доказательством послужит почтовое уведомление.
- Через представителя с распиской о доставке документа.
При существенных нарушениях условий договора аренды арендодатель выставляет претензию и расторжение сделки возможно лишь в судебном порядке.
к содержанию ↑Выселение в судебном порядке
Если по прошествии времени, указанного в уведомлении, наниматель отказывается освобождать объект, арендодатель направляет иск о выселении в соответствующие органы.
Куда обращаться?
Заявление о выселении могут написать:
- Владелец собственности.
- Третьи лица, чьи интересы затрагиваются.
- Правоохранительные органы.
Заявитель может обратиться:
- В суд общей юрисдикции, если является обычным гражданином.
- В арбитражный суд, если арендодатель и арендатор являются ИП или юридическими лицами.
Необходимые документы
Для решения вопроса собирается полный пакет документов и передается в судебный орган:
- Правильно оформленное исковое заявление.
- Документы, удостоверяющие личность истца.
- Уведомление и/или претензия (как составить претензию арендатору и заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения?).
- Договор аренды.
- Документы на помещение, устанавливающие право собственности истца.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Документы, доказывающие правомерность требования выселения нанимателя.
- Другие дополнительные документы.
Исковое заявление составляется в соответствии с юридическими нормами оформления документов и содержит следующую информацию:
- Полное наименование судебного органа.
- Данные истца.
- Данные ответчика.
- Наименование и адрес арендуемого объекта.
- Реквизиты договора аренды.
- Основания выселения.
- Требования к арендатору.
- Перечень документов, прилагаемых к делу.
- Список лиц представленных свидетелями.
- Дата и подпись (печать юридического лица).
Сроки рассмотрения дела
Сроки зависят от места рассмотрения дела:
- До 2 месяцев в суде общей юрисдикции, согласно статье 154 ГПК РФ.
- До 3 месяцев в арбитражном суде, согласно статье 152 АПК РФ. При сложности вынесения решения по аргументированному заявлению судьи срок может быть продлен до 6 месяцев.
Указанные сроки включают в себя только время рассмотрения дела в первой инстанции, без учета времени, требуемого на принятие решения по поданным жалобам.
Финансовые траты
Исковое заявление в суд принимается только после оплаты госпошлины. Ее размер регулируется пп 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ и составляет примерно 6000 рублей. Могут быть дополнительные расходы на оплату юридических услуг, дополнительных экспертиз и т.д.
Аннулирование сделки о временном использовании помещения может инициировать как собственник, так и арендатор. Главным условием такой процедуры является предварительное уведомление участником другой стороны о своем намерении. Важным документом при расторжении аренды является акт возврата или приёма-передачи нежилого помещения.
Следующая
